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ブログ : 2014年8月

『後悔しない相続』  路線価の見かた


相続税のJTLAです。

hana140829

 今回は土地の評価額を決める

「路線価」の見かたについてお話します。

相続税は基礎控除額を超える財産を
残された場合に課税の対象となります。

相続税の対象にならない方が、
巷の「○○○対策」に煽られ、
やらなくても良いことをやり、

高額な費用を払っている方も
いらっしゃるようです。

そのようなこを避けるためにも
まずは現在、
自分はその基礎控除額を超える財産が
あるのかどうかを知っておくことが大切です。

相続財産は様々な財産の評価額の
合計額によって決まります。

預貯金や債券、株式などは分かりやすいのですが、
一番分かりにくいのが土地の評価額ではないでしょうか。

「土地」といっても、宅地、田、畑、山林、など、
これまた様々です。

土地の評価額を決める方法には、
財産評価基準として「路線価方式」「倍率方式」
二つの方法があります。

今回は、この中の「宅地」を「路線価方式」で行う場合の
「路線価の見かた」についてお話してみたいと思います。

路線価を見る方法には通常二つの方法があります。
一つは、国税庁のホームページを
パソコンやスマートフォンなどから見る方法です。

もう一つは、最寄りの税務署に出向いて、
税務署備え付けのパソコンで見る方法です。

では、国税庁のホームページで、
評価対象地を特定する手順を説明していきますので、
皆さんもやってみてください。

事例として、世田谷区の宅地公示№60を探してみましょう。

公示№60の所在地は、
東京都世田谷区世田谷4-10-10です。

手順1:
まず国税庁のホームページを開けてください。
https://www.nta.go.jp/

手順2:
国税庁のホームページの画面下の方に
路線価図」という表示がありますので、
その表示を「クリック」してください

手順3:
平成26年分(最新年版)を「クリック」してください。
(路線価は7年分見ることができます)

手順4:
全国が表示されますので「東京」を「クリック」してください。

手順5:
路線価を見ますので、「路線価図」を「クリック」してください。

手順6:
評価対象地は、「世田谷区」ですので、
特別区の中から「世田谷区」を「クリック」してください。

手順7:
ここからが、探したい場所が見つけられるか、
あるいは断念するかの境です。

細かく説明していきますので、頑張ってください。

① まず初めに、「世田谷区」の町名が
「あいうえお順」になっておりますので、
評価対象地の「世田谷4丁目」
(表示上は「世田谷4」)を探してください。

② 次に、評価対象地の「世田谷4丁目」
(表示上は「世田谷4」)には
「37023」「37036」「37049」と
3つの番号があると思います。

この番号は、路線価図のページを表しています。

そこで、この3ページを一旦メモしてください。

③ 次に、画面を最上部にスクロールさせ、
「索引図へ」(「赤堤1」のすぐ上にあります)を
「クリック」してください。

④ そこには、「索引図」といって世田谷区全体の
地図が方眼に仕切られており、
各ますに5桁の数字(ページ番号)が表示されていますので、
先ほどメモした5桁のページ番号を探してください。

通常は自分の土地を探すので、
地図を見ればどの辺かは簡単に分かると思います。

⑤ ページが見つかったら、
そのページを「クリック」してください。

例えば、「37023」を選択し、
該当する場所が無い場合には、
次の「37036」を選択するというように
繰り返してください。

⑥ 正解は、「37036」ですね。

そのページに「公60」と四角の中に表示されている
場所が今回探していた評価対象地です。

そして、この土地の路線価には「420C」と
表示されていますね。

路線価図は「1㎡当たり単位千円」として
表示しておりますので、
「公60」の土地の路線価は、
1㎡420,000円ということになります。

ちなみに、数字の横のアルファベット「C」というのは、
借地権割合を表しております。

自分の土地が借地の場合に使用する表示となります。

手順8:
以上のようにして、路線価が「420,000円」
ということが分かりました。

いかがでしたか?
上手く出来ましたか?

このようにして、路線価が分かれば、
あとは、 評価したい土地の面積を掛ければ、
評価額を求めることができます。

土地の評価額が分かれば、
あとは、預貯金などを合計すれば、
自分の財産がおよそどの位なのか
分 かることになります。

そして、基礎控除額を超えるかどうか
判定してみてください。

もし、路線価の見かたが分からないとか、
基礎控除を超えるので心配だと思われる方は、
悩まずに、信頼出来る税理士にご相談ください。

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2014年8月29日


『後悔しない相続』  小規模宅地等の特例


相続税のJTLAです。

今日は少し暑さが和らぎました。
と言ってもやはり暑かったです!

 hamanasu

 今回は、
小規模宅地等の特例
についてお話します。

この「小規模宅地等の特例」は、
以前お話した
「配偶者の税額軽減の特例」
と同様に
相続税の負担に多大に影響する特例です。

「小規模宅地等の特例」とは、
亡くなった方が住まいとして使用していた宅地等、
つまり、居住用の宅地等の評価額を
80%減額できるという特例です。

従いまして、
例えば、亡くなった方の居住用の宅地等の評価額が
仮に5,000万円だとした場合、
その評価額の80%が減額されますので、
相続税の対象となるのは、
20%分の1,000万円の評価額
ということになります。

ただし、この特例は、
居住用や事業用など、
大きく5つに分類されている特例で、

さらにいろいろなケースがあり、
面積制限など
中々複雑な面もありますので、
今回は、皆さんにいちばん身近な
亡くなった方が住まいとして使用していた宅地等
を取り上げて、
簡単にお話したいと思います。

なお、お話しする内容は、
平成27年からの取扱いでお話しいたします。

亡くなった方が住まいとして使用していた宅地等で、
「小規模宅地等の特例」を適用する場合の要件は、
次のようなものです。

住まいとして使用していた宅地等の面積が
330㎡までの部分で、
次の①~③に該当する方が相続した場合に
適用があります。

①亡くなった方の配偶者が相続した場合

②亡くなった方と同居していた相続人が相続した場合

③亡くなった方に配偶者も、同居の相続人もいない、
いわゆる独り住まいの方で、
持ち家の無い相続人が相続した場合

例えば、都心部にお住まいの方で、
亡くなった方の自宅の敷地が165㎡(約50坪)あり、
相続人が3人の場合、

相続税の基礎控除額は、
3,000万円 + 相続人3人 × 600万円 = 4,800万円
となりますね。

一方、自宅の敷地の路線価が
仮に40万円とした場合は、
40万円 × 165㎡= 6,600万円となります。

この結果、自宅の敷地の評価額が6,600万円で、
基礎控除額4,800万円を超えてしまい、
相続税の申告義務(相続税の対象)が発生します。

しかし、この評価額が6,600万円の自宅の敷地は、
初めに記載した要件の
「亡くなった方が、住まいとして使用していた330㎡以下の宅地等」
ですから、

前述の要件の①~③の誰かが相続すれば、
80%の減額を適用することができます。

そうすると、自宅の敷地の評価額は、
6,600万円の80%減額後の1,320万円
ということになります。

その結果、この1,320万円の自宅敷地の評価額は、
基礎控除額4,800万円を超えませんので、
相続税の申告義務(相続税の対象)はありますが、
負担する税額は生じないということなります。

ただし、この事例は、
あくまで財産が自宅敷地しかないケースですので、
もし預貯金などがあれば、
この1,320万円の自宅敷地の評価額に
加えて判定してくださいね。

くれぐれも勘違いしませんようにお願いします。

今回は、
この「小規模宅地等の特例」を理解して頂きたく、
簡単にお話しいたしましたが、
このようなケース以外にも、
沢山のケースがあります。

ちなみに、この「小規模宅地等の特例」について、
勉強したいとお考えの方は、

「Q&A160問 相続税小規模宅地等の特例(平成26年版)」
松岡章夫/山岡美樹 共著(大蔵財務協会)

がお薦めです。
大変分かりやすい本だと思いますので、
参考になさってください。

なお、「小規模宅地等の特例」を適用できるかどうか、
あるいは、今後、二世帯住宅や同居、別居などをお考えの方で、
この特例について詳しく知りたい方は、
ぜひ税理士にご相談ください。

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2014年8月23日


『後悔しない相続』  配偶者の税額軽減の特例適用は本当に「課税の先送り」なのか? 補足編


相続税のJTLAです。

natu-maturi

 前回(8月19日)掲載しました
「配偶者の税額軽減の特例の使い方」
の内容につきまして、

「一次相続の時に妻のBさんが
相続財産を相続したのかどうかという点が
分かりにくい」

とのご意見を頂きました。

今回は頂きましたご意見を踏まえ、
「配偶者の税額軽減の特例」の
補足説明をさせていただきます。

まず、「配偶者の税額軽減の特例」とは、
どのような特例なのか整理してみましょう。

この特例は配偶者が相続する財産が
1億6千万円までか、

配偶者の総遺産に対する法定相続分までの
いずれか高い方の限度額までであれば、
相続税を負担しなくて良いという特例です。

この特例の要件を前回(8月19日)掲載の
妻のBさんの事例に当てはめますと、
夫のAさんが亡くなった
一次相続の時の遺産総額は8,000万円
(債務などのマイナス要因は加味しない)
としていますので、
その全額を妻のBさんが相続した場合、
「配偶者の税額軽減の特例」の適用要件である
「相続する財産が1億6千万円以下」となりますので、
相続税を負担しなくても良いということになります。

ここで注目して頂きたいことは、
前回(8月19日)の説明では、
「配偶者の税額軽減の特例」を

「利用した場合」と
「利用しない場合」
との二つに分けております。

この二つは次のように解釈して下さい。

【配偶者の税額軽減の特例を利用した場合】

「配偶者の税額軽減の特例」を適用する、
つまり、妻のBさんが全相続財産を相続して、
相続税の負担を無くす場合を表現しました。

【配偶者の税額軽減の特例を利用しない場合】

「配偶者の税額軽減の特例」を適用しない、
つまり、妻のBさんが相続財産を相続せず、
子供2人が財産を相続する場合を表現しました。

また、一次相続の時に妻のBさんが
遺産の一部しか相続しない場合でも、
「配偶者の税額軽減の特例を利用した場合」であれば、
当然、妻のBさんの相続税の負担は無くなります。

ただし、この場合、
残りの部分を相続する子供たちには
特例がありませんので、
相続税を負担しなければなりません。

ちなみに、この「配偶者の税額軽減の特例」は、
強制的に適用しなければならないという特例ではありませんが、
配偶者が相続財産を相続しているのに、
「配偶者の税額軽減の特例」を利用しない場合には、
相続税を負担しても良いということになりますので、
一般的には、
配偶者が相続財産を相続している場合には、
この特例を利用すると思います。

以上のことを整理しますと、
「配偶者の税額軽減の特例を利用した場合」とは、
妻のBさんは財産を相続した場合であり、
「配偶者の税額軽減の特例を利用しない場合」とは、
妻のBさんは財産を相続しない場合ということになります。

確かに、世に言う
「配偶者の特例は、
課税を先送りにするものだから、
次の相続の時に重税が課される」説
のとおり、
一次相続のときより、
二次相続のときの方が、
法定相続人が1人少なくなりますので、
基礎控除額も1人分の600万円減少するため、
一次相続と二次相続の遺産総額が
まったく同額であれば、
負担する税額が増えるという点に関しては
正しい説になります。

さらに、一次相続が平成26年に発生しているケースで見ると、
二次相続が平成27年以降の場合には、
基礎控除額の改正により、
大きな影響があることも事実でしょう。

しかし、一次相続と二次相続の遺産総額が
まったく同額というのは不自然ですよね。

それに、一次相続のときに、
配偶者の方に何も相続させないという考え方は
如何なものでしょうか?

相続という問題は、
金銭面の「勘定」も大事ですが、
相続人の思いの「感情」も大切な要因です。

この例で言えば、
配偶者のBさんは財産を相続せずに、
仮にその後長い期間を生活するとしたら、
Bさんの心情はどうなのでしょうか?

不安がある場合には、
総合的にアドバイスができる
相続税に理解の深い税理士に相談することを
お勧め致します。

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2014年8月22日


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