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相続税対策の落とし穴 高層マンション


こんにちは、松井敬二です。

最近の相続税対策として、
賑わせているものの一つに
「高層マンション購入策」
があります。

この方法こそが
「幼稚な引き算」的な考えによるものです。

「幼稚な引き算」については、
前回のブログをご参照下さい。

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この対策は、つまり、
1億円の預金がある場合、
そのままであれば、
財産は1億円あることになりますが、

もし、1億円でマンションを購入しておけば、
そのマンションの評価額(財産価値)は、
実に1億円の3割から4割程度となる。

つまり、結果として、
6千万程度は得をするといったものなのです。

これは、マンションの評価額が
固定資産税評価額となる制度を利用したものです。

この方法を取り入れること自体に
とやかく言うつもりはありません。

問題なのは、
このような方法を相続税の『税逃れ』
のためだけに実施しようとするケースが
横行していることなのです。

実はついに国税当局がこのような
相続税の『税逃れ』のためにだけ実施しようとする
「高層マンション購入策」に
歯止めをかける対策を始めました。

実際に、このように行き過ぎた相続税対策に
国税当局が講じて来たものは過去にもいくつかあります。

その一つは
不動産を購入した場合、
財産額を購入価額そのもので決定するという策です。
ご存知でしょうか?

相続税の場合、
本来、土地や建物を評価する場合は、
路線価なり固定資産税評価額なりを
採用することになっています。

しかし相続税の『税逃れ』のためだけに、
不動産を購入するケースが横行したために、
本来の評価方法を採用せずに、
1億円で購入したマンションは
あくまで1億円として評価するという策です。

したがいまして、
1億円の預金が1億円のマンションに変わっても
財産は同じ額なので
税逃れにならないというものです。

ただ現在、この策は地価が極端に下がったことにより
廃止されております。

お伝えしたいことは、
相続税の『税逃れ』のためだけに
何かをやるのは止めなさいということではありません。

節約できる税額は
それほど高額なものとならない現実を
理解して頂きたいのです。

それでも「税金が安くなるじゃないか」
と言うご意見もあろうかと思いますが、
実際問題、
財産が1億~2億円の人の場合、
税率は15%程度です。

前述の事例の6千万程度節税したとしても、
税額にして900万円程度にしかなりません。

確かに一口に900万円といえば
決して軽いものではありません。

しかし、そのために必要もないマンションなどを買うために
1億円を支出することになるのです。

しかもその1億円が将来売却などによって
1億円になる保証はありません。

第一、売れるかどうかも分かりません。

「賃貸すれば家賃が入る」
などと安易に考える人も多いものです。

希望金額で、確実に借りてもらえるのでしょうか?
もちろん、確実に高く貸せる物件もないとは言えませんが。

また、自分一人で借主を探したり、
家賃管理などは出来るのでしょうか?

業者に頼めば、自分の取り分は少なくなります。
それにいつまで貸せるのかも分かりません。

税の負担を軽くすることを考えることは当然ですが、
そればかりに固執すると
思わぬ損失を被る結果となりかねません。

ぜひ皆さんは自分達に合った方法を
真の専門家に相談しながら
最適な方法を考えて頂ければ思います。

税理士 松井敬二

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2016年2月3日


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